Durante años he escuchado explicaciones muy distintas sobre por qué la vivienda en España es tan cara. Algunas tienen algo de verdad… pero otras se repiten una y otra vez aunque los datos digan lo contrario.

En un reciente evento de Arcano Research sobre mercado inmobiliario —al que asistí personalmente y que me pareció especialmente riguroso— repasaron varias creencias muy extendidas que no encajan con la evidencia empírica.

Aquí te resumo tres de los mitos más frecuentes, con datos procedentes de fuentes oficiales como el MITMA, INE, Banco de España, Registro de la Propiedad y el Observatorio de Vivienda y Suelo.

Mito 1 — “La culpa es de los extranjeros que vienen a especular”

Es una idea muy extendida, pero los números cuentan otra historia:

• El 85,9% de las compraventas las realizan residentes nacionales.

• Los extranjeros extracomunitarios no residentes representan menos del 3% del total.

• Su impacto agregado en el precio es estadísticamente limitado, aunque pueda ser relevante en zonas muy concretas.

Fuentes:
MITMA - Observatorio de Vivienda y Suelo (Boletín 2024)
Colegio de Registradores - Estadística Registral Inmobiliaria
Colegio de Notarios – Base de datos transaccional (muy recomendable si quieres ver datos por ciudad o barrio)

Mito 2 — “El alquiler es caro por culpa de los fondos buitres”

En España, el mercado del alquiler está formado casi por completo por particulares:

• El 93–94% de los arrendadores tiene solo 1 vivienda en alquiler.

• Solo un 1–3% encaja en la definición de “gran tenedor”, según la fuente.

• Los fondos institucionales apenas tienen presencia en el parque de alquiler residencial (por debajo del 3–4%).

No existe una base unificada, por eso los porcentajes varían ligeramente según el estudio. Pero todas las fuentes coinciden en el mismo patrón:
el alquiler en España está ultradisperso y dominado por propietarios individuales.

Fuentes:
Observatorio del Alquiler (EPF – INE)
Banco de España – Informe Anual
MITMA – Estadísticas de Vivienda

Mito 3 — “Las viviendas turísticas están disparando el precio de la vivienda”

Otro clásico. La realidad es que su peso sobre el parque total es pequeño:

• España tiene alrededor de 26,7 millones de viviendas.

• Las viviendas turísticas identificadas por el INE rondan las 368.000 – 400.000 según el mes.

• Eso supone entre el 1,2% y el 1,5% del parque total.

Pueden tensar zonas concretas —centros históricos, zonas de costa, islas—, pero no explican el incremento de precios a escala nacional.

Fuentes:
INE – Estadística Experimental de Viviendas Turísticas (2024)
INE – Explotación Viviendas de Uso Turístico (VUT)

Entonces… si no son esos mitos, ¿qué está encareciendo de verdad la vivienda?

Hay muchos factores, pero los principales son bastante claros:

1. Falta de oferta estructural

España construye hoy un 80% menos que en los 2000, mientras la formación de hogares sigue creciendo.

2. Burocracia extremadamente lenta

Calificación de suelo + planificación + urbanización + licencias + obra.
Proceso habitual: 10–20 años.

3. Mundos que no encajan: demanda creciendo vs. oferta rígida

El mercado de la vivienda en España claro que funciona con oferta y demanda…
El problema es que la oferta es lenta, escasa y poco flexible.

4. Vivienda protegida insuficiente

La VPO cayó a mínimos históricos justo cuando más se necesitaba.

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